BUDOU BYTY LEVNĚJŠÍ?

Ceny nemovitostí jsou ještě populárnějším konverzačním tématem než ceny akcií. Každý ví, že časem rostou. Málokdo ví, proč vlastně rostou.

Zde je graf růstu cen rezidenčních nemovitostí podle Českého statistického úřadu. 

Jak si každý může spočítat, za patnáct let od prvního čtvrtletí 2005 ceny vzrostly v ČR o 61,38 %, v Praze o 84,95 % a v ČR bez Prahy o 38,50 %. Uvedené období zahrnuje i bublinu a její splasknutí v roce 2008. Jsme na počátku nové bubliny?

Ukažme si nejprve, proč ceny nemovitostí rostou a jak vznikají bubliny. Následuje graf peněžní zásoby M1 (likvidní peníze) v české ekonomice.

Zdroj: ČNB

Za stejných patnáct let (2005-2020) vzrostl objem likvidních peněz v české ekonomice o 10,08 %. Peněžní inflace není tedy zanedbatelná. Kdyby nebylo nouzových opatření ohledně koronaviru (viz skok během posledních tří měsíců) a nešťastných a zbytečných devizových intervencí během let 2013-2017, peněžní inflace by byla o pár procent ročně nižší. Ale stalo se, musíme vycházet z faktů.

Ještě důležitější pro ceny nemovitostí než peněžní zásoba je úvěrová inflace. Ta dosahovala během let 2002-2007 hodnoty kolem 30 procent ročně. Během finanční krize – která v českém prostředí vlastně ani nebyla skutečnou krizí – se dynamika růstu pouze zpomalila. Stačilo to na vyvolání pokles cen, který trval několik let a byl dost znatelný. Dodejme, že během sledovaného období 2005-2020 rostl objem úvěrů domácnostem na bydlení o 12,70 % v průměrném ročním vyjádření.​

Teoreticky bychom mohli sestavit diferenciální rovnici druhého řádu, kde by ceny nemovitostí byly funkcí absolutní hodnoty objemu úvěrů, první derivace této hodnoty (trendu) a její druhé derivace (zrychlování či zpomalování trendu). Nicméně v praxi bychom narazili na skutečnost, že do hry vstupují ještě jiné faktory, které jsou obtížně pozorovatelné a ještě hůře vyčíslitelné. Diferenciální rovnice bývají jen velmi výjimečně schopny prakticky popsat ekonomickou realitu, jakkoli dobře vystihují teoretickou podstatu věci.

Mimochodem, aby se nezdálo, že jde výhradně o českou specialitu: následující obrázek ukazuje vývoj peněžní zásoby M1 a cen nemovitostí v Norsku. Vidíme prakticky stejný obraz, včetně zhoupnutí cen po finanční krizi v roce 2008.

A jak se budou ceny vyvíjet dále? Vše závisí na objemu peněz a úvěrů. Chcete levnější byty? Pak by se vám hodila pořádná finanční krize -- samozřejmě s vědomím, že jejím důsledkem by byla další, ještě masivnější peněžní inflace.